Покупка „на зелено“ — рисковете и как да се защитите в предварителния договор

„На зелено“ означава да платите днес за апартамент, който още не съществува. Отстъпката от 10–20% спрямо готовото жилище е реална — но реални са и рисковете: забавен строеж, фалирал инвеститор, друг купувач на същия апартамент.

Проверете инвеститора преди парите

В Търговския регистър вижте от кога съществува дружеството, какви са финансовите му отчети и дали срещу него има дела и запори. Разгледайте завършени негови сгради и поговорете с купувачи от тях. Проверете в Имотния регистър дали върху земята и строежа няма ипотека — при строителство с банково финансиране това е нормално, но тогава договорът ви трябва да урежда заличаването ѝ за вашия обект преди прехвърлянето.

Предварителният договор е цялата ви защита

До нотариалното прехвърляне вие не сте собственик — имате само облигационно право срещу инвеститора. Затова в предварителния договор настоявайте за: точна идентификация на обекта по архитектурен проект (номер, етаж, квадратура, прилежащи части); твърда цена и схема на плащане, обвързана с етапите на строителство, а не с календарни дати; краен срок за завършване и за нотариалното прехвърляне; неустойки за забава, огледални на тези, които инвеститорът иска от вас; и изрично уговорено право да развалите договора с връщане на всичко платено при съществена забава.

Плащанията — само по банков път и на етапи

Здравословната схема оставя съществена част от цената за след Акт 16. Никога не плащайте голям аванс само срещу обещание, а всяко плащане обвързвайте с проверим етап — груб строеж (Акт 14) е ключовият момент, защото от него нататък сградата вече е самостоятелен обект на собственост.

Ако нещо се обърка

Предварителният договор може да бъде обявен за окончателен по съдебен ред — съдът може да ви прехвърли собствеността вместо отказалия се инвеститор, стига обектът да е завършен и да сте изправна страна. При забава пък имате избор между неустойката по договора и развалянето с връщане на платеното.

Преди да подпишете, качете проекта на предварителния договор в ProSe — асистентът ще посочи липсващите защити и едностранчивите клаузи, преди да е станало късно.